Acheter un bien en Hongrie: à quoi faire attention?

Acheter un bien en Hongrie est un processus relativement simple et rapide.

Néanmoins, quelques règles sont à garder à l’esprit afin d’éviter une mauvaise surprise.

Comme chaque marché immobilier, il y a des spécificités à prendre en considération. Des spécificités d’ordre légal, technique comme dans tout marché mais également des spécificités propres au marché immobilier hongrois qui fait l’objet d’une attention particulière de la part d’investisseurs étrangers depuis plusieurs années.

Acheter un bien en Hongrie : européen ou non-européen

Première chose à distinguer : vous êtes ou non un acheteur issu de l’union européenne.

• Si vous êtes issu de l’union européenne, vous achetez aux mêmes conditions que les ressortissants hongrois
• Dans le cas contraire, vous devrez introduire une demande de permis préalable. Il s’agit d’une formalité purement administrative.

Notez également qu’il n’est pas possible, citoyen européen ou pas, d’acheter des terres agricoles, sauf à considérer la création d’une société hongroise.

La prospection sur le marché immobilier en Hongrie

Le marché immobilier hongrois est le marché européen avec la croissance la plus élevée depuis 2015. Budapest était encore en 2018 la ville européenne avec le haut taux de croissance (19%).

C’est un marché en plein essor depuis plusieurs années, il n’est donc pas étonnant de trouver bon nombre d’agences proposant des biens.

Il faut néanmoins être prudent.

Beaucoup d’agences (surtout les grosses structures) gonflent les prix, connaissant parfaitement le rayonnement international de Budapest et la forte demande étrangère pour des investissements.

On ne peut dès lors vous conseiller de comparer les prix des agences avec les statistiques officielles du marché, arrondissement par arrondissement, quartier par quartier. Il est important de connaître le marché (volume des ventes, historique des ventes des 12 derniers mois dans un quartier ciblé…) afin de repérer rapidement les bonnes affaires et ne pas surpayé un bien, même rénové.

Les biens immobiliers en Hongrie sont très demandés

L’importance de connaître le marché est renforcée par le besoin de réactivité. La concurrence des investisseurs étrangers mais également locaux est élevée de sorte qu’un manque de réactivité est rapidement sanctionné.

Les spécificités de certains biens immobiliers en Hongrie

Le hongrois étant une langue relativement compliquée, il n’est pas toujours aisé de comprendre le contenu de certaines annonces, surtout lorsque des termes juridiques ou spécifiques (difficiles à traduire) font leur apparition.

Voici deux situations que l’on rencontre régulièrement sur le marché immobilier en Hongrie :

Bérleti joga : le droit d’utiliser le bien immobilier

Lorsque vous repérez un bien et que l’annonce met en avant le terme « bérleti joga », il ne s’agit pas une vente classique.

Ce qui est vendu est l’usufruit (le droit d’user du bien) et le prix affiché est donc le prix de ce droit.

L’acquéreur potentiel de ce droit ne pourra acquérir le bien (le droit de propriété) qu’après une durée minimale et selon des conditions précises.

De plus, seuls les ressortissants hongrois peuvent en bénéficier. Il s’agit d’une mesure sociale pour les personnes n’ayant pas de revenus suffisants pour acheter le droit de propriété.

Le droit de préemption : un droit de préférence du bien immobilier

Acheter un bien en Hongrie c’est aimer l’architecture hongroise qui est dans la lignée des bâtiments viennois ou parisiens. Dès lors, il n’est pas surprenant de voir l’administration bénéficier d’un droit de préemption (un droit de préférence) sur certains biens.

Il existe une carte des rues et bâtiments visés par cette mesure mais il est préférable de se renseigner auprès du syndic de la copropriété sur la situation du bien.

En pratique, cela signifie que l’administration pourra user son droit de préemption jusqu’à 60 jours pour obtenir le bien aux mêmes conditions (prix) que vous.

Faites vos vérifications sur le bien immobilier

Avec la croissance du marché immobilier en Hongrie, le nombre d’agents immobilier a également grimpé en flèche.

Cependant – comme partout – il n’est pas raisonnable de faire aveuglément confiance aux informations données par ces derniers.

Veillez à toujours vérifier à l’aide d’une équipe ou d’un bureau d’avocats l’ensemble des informations fournies.

À titre d’exemple : la condition de la copropriété, l’aspect financier du fond, les rénovations passées et futures…

L’avocat en Hongrie : ses compétences et son prix

En Hongrie, l’avocat est l’intermédiaire privilégié. C’est lui qui s’occupe des recherches préalables (cadastre, vérification propriétaire, dettes éventuelles..) ainsi que la rédaction des actes juridiques.

Il faut distinguer :

L’offre d’achat initial pour le bien

Lorsque vous souhaitez acheter un bien en Hongrie, Le premier document à signer est une offre d’achat ad hoc reprenant les conditions essentielles (caractéristiques du bien, prix, acompte, date de la signature de l’acte final…).

Il est à noter qu’en cas de rétraction ultérieure de l’acheteur, l’acompte sera perdu. De même, en cas de rétraction ultérieure du vendeur pour une raison qui n’est pas imputable à l’acheteur, le vendeur devra verser une indemnité égale au double du montant de l’acompte.

L’acheteur est donc bien protégé déjà à ce stade.

Le compromis de vente final

L’acte final de vente peut être signé à tout moment. Ce sont les parties qui décident librement de fixer la date de signature et les conditions de paiement. Il y a donc une flexibilité totale.

Par exemple, les parties peuvent décider de signer l’acte final endéans les deux semaines suivant la signature de l’offre d’achat. Elles peuvent également décider de payer un pourcentage défini lors de la signature de l’acte et le reste à un moment ultérieur. La volonté des parties prévaut.

L’enregistrement au cadastre de votre bien immobilier

Le cabinet d’avocats s’occupera des démarches administratives nécessaires. Vous recevrez ensuite l’acte de propriété. L’avis du cadastre et l’invitation au paiement des droits d’enregistrement (4%) suivra dans les 90 jours.

Rémunération de l’avocat en Hongrie

La rémunération de l’avocat est forfaitaire et libre. Chaque cabinet est libre d’appliquer son forfait.

Sachez néanmoins que la norme se situe aux alentours de 1% du prix d’achat. Si un cabinet propose de vous facturer le double, nous ne pouvons que vous inciter à la prudence.

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