Le logement pour étudiants en Hongrie est en plein essor.  C’est en tout cas ce qu’il ressort d’un rapport récent de CMS et cela pourrait bien être le prochain boom dans la région CEE.

Le logement étudiant est devenu une classe d’actif à part entière répondant à des besoins propres. Il s’agit également d’un actif moins réactif aux cycles économiques, comparé aux espaces commerciaux notamment.

Les investissements dans le logement étudiant sont monnaie courante dans l’Europe de l’ouest. Parmi les différents marchés, le marché britannique arrive en tête.

Cet actif a fait l’objet d’investissements conséquents depuis 2008 jusqu’à atteindre 4% de l’ensemble des investissements sur ce marché.  Aucun autre pays européen n’a approché ce seuil d’investissement.

Quelle est la situation dans les pays dit de la région CEE (Europe centrale et Europe de l’est)?  Et quelle est plus spécifiquement la situation du logement pour étudiants en Hongrie?

Comme analysé dans le The Real Estate Compass report on the CEE region, de nombreux facteurs pointent vers un développement important du logement pour étudiant dans une période de 4 à 8 années dans cette région.

Le logement pour étudiants comme actif à part entière

L’analyse de ces différents marchés en Europe de l’Ouest a démontré que, malgré l’augmentation du prix par unité, les rendements se sont maintenus.

Le rapport met en avant plusieurs implications:

• Les loyers ont suivi l’augmentation des prix par unité de sorte à garder un solide retour sur investissement
• Comparativement aux autres classes d’actifs qui ont augmenté significativement depuis 2009, le logement étudiant est aujourd’hui moins cher
• Le rendement des logements pour étudiants tend à démontrer que le risque de cette classe d’actifs est faible. Y compris lors des périodes de trouble économique comme la période 2009-2012 suivant la crise financière.

Ces caractéristiques pointent vers un secteur décrit comme « contre-cyclique » :

« L’activité étudiante et les dépenses n’évoluent pas en fonction du cycle économique. Ainsi, la demande  n’est pas corrélée à celle des secteurs plus liés à une croissance plus rapide du PIB, par exemple les bureaux ou le secteur industriel.

Ces caractéristiques méritent d’être examinées maintenant, étant donné que les estimations de la croissance du PIB de la zone euro (et d’autres pays du monde) sont en baisse et que le risque de récession augmente.

La croissance économique pourrait bien être ralentie pour les deux ou trois prochaines années, un peu à l’image de la faible période du cycle observée entre 2000 et 2002, plutôt que de l’effondrement brutal et de la reprise de 2008-2009. Cela rend cette classe d’actifs d’autant plus attrayante par rapport à l’immobilier commercial par exemple. »

Les facteurs favorables à l’investissement dans le logement pour étudiants dans la région CEE

Le logement pour étudiants en Hongrie : un manque de qualité

Les différents sondages opérés tendent à démontrer l’insatisfaction globale des étudiants sur la qualité des logements offerts.

De plus, les prévisions à l’horizon 2028 suggèrent un manque des logements pour étudiants à Varsovie, Budapest, Prague et Cracovie:

« L’offre actuelle du logement pour étudiants des marchés principaux d’Europe centrale et orientale est très limitée. 20 actifs existent et uniquement huit autres sont en construction.

Un manque d’accessibilité financière, la disponibilité de logements privés bon marché mais de qualité médiocre et de dortoirs appartenant à l’État, ainsi que des budgets restreints des universités, ont paralysé le développement par le passé.

Un changement démographique majeur, avec une proportion croissante d’étudiants étrangers, modifie progressivement les attentes vers des normes internationales »

L’augmention du nombre d’étudiants internationaux

Les étudiants internationaux jouent un rôle clé dans la demande de logements pour étudiants de qualité, y compris en Hongrie.

Ces étudiants vont davantage vers les pays de la région CEE offrant un coût de vie abordable et des universités réputées.

Cette clientèle locative arrive dans ces pays avec des attentes élevées quant à leur logement.

Or, ces étudiants arrivant pour des cursus complets en Hongrie se plaignent souvent de la qualité des logements. Le standard moyen du logement pour étudiants en Hongrie reste en effet assez bas malgré les évolutions récentes.

C’est en ce sens que nous développons de nombreux projets d’investissement susceptibles de rencontrer les attentes de cette clientèle locative aux besoins spécifiques.

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